Jonathan Lamontagne avocat

Changements à la Régie du logement, quels sont les impacts?

Le 31 août 2020, la Régie du logement s’est transformée de plusieurs façons par la nouvelle Loi sur le Tribunal administratif du logement. Il s’agit essentiellement d’amendements faits à l’ancienne Loi sur la Régie du logement. Sans être exhaustif, il nous fait plaisir de décortiquer les principaux changements avec vous!

Tout d’abord le vocabulaire utilisé dans cette nouvelle loi diffère d’avec l’ancienne loi sur la Régie du logement. La Régie du logement devient le Tribunal administratif du logement (ci-après TAL). Le terme « régisseur » sera abandonné pour celui de « membre du tribunal ».

Au niveau de la procédure devant le tribunal, l’ajout de l’article 23.1 offre un outil supplémentaire aux justiciables pour tenir une audience :

23.1. Pour l’audition d’une demande devant le Tribunal, il y a lieu de considérer, lorsque les circonstances s’y prêtent, l’utilisation d’un moyen technologique approprié qui est disponible tant pour les parties que pour le Tribunal en tenant compte, pour ce dernier, de l’environnement technologique qui soutient son activité. Le Tribunal peut utiliser un tel moyen ou ordonner qu’il le soit par les parties, même d’office; il peut aussi, s’il le considère nécessaire, exiger, malgré l’accord des parties, qu’une personne se présente physiquement à une audience ou à une conférence.

Cet article donne au juge administratif du TAL le pouvoir de décider s’il veut que l’audience soit tenue en personne ou par visioconférence par exemple. Cette possibilité n’avait pas été prévue sous l’ancienne loi de 1979.

En matière de conciliation, le législateur ajoute les articles 31.01 à 31.06. Ces dispositions encadrent le processus de conciliation pouvant avoir lieu entre les parties. Il s’agit de principes applicables à toutes les conciliations que le législateur décide de codifier. Avant, seul l’article 31 traitait de conciliation dans toute la loi.

L’ancien article 56 mentionnait simplement qu’il fallait notifier sa demande à l’autre partie selon la manière prévue au règlement de procédure. Dans la nouvelle loi, on ne réfère plus au règlement procédure et on y ajoute les dispositions 56.1 à 5.10. C’est un changement majeur pour tous les locataires ou propriétaires habitués sous l’ancien régime. Plusieurs obligations s’ajoutent en matière de notification de la demande. Lorsqu’on notifie la demande (huissier de justice, poste recommandé, messagerie, moyens technologiques ou avis public), elle doit être accompagnée de la liste des pièces. Cela force la personne qui dépose son recours à connaître déjà les documents qu’elle entend utiliser à l’audience. Au moment de recevoir cette liste, la partie adverse peut demander les pièces qui sont sur cette liste (article 56.1). Le demandeur doit déposer dans les 45 jours la preuve de notification sinon, le tribunal ferme le dossier (article 56.2). Il existe néanmoins une exception à cette obligation de transmettre les pièces, lorsqu’un recours concerne une demande de fixation de loyer (article 56.3). Avant de mettre une cause au rôle, le tribunal pourrait exiger d’autres pièces des parties. Si les parties ne collaborent pas, le tribunal pourrait refuser d’entendre la cause (article 56.4). L’article 56.5 donne des pouvoirs de convoquer les parties à une conférence de gestion au président, au vice-président ou aux membres du tribunal désigné pour le faire. Si les parties refusent de participer à une conférence de gestion ou ne respectent pas les échéances, le tribunal peut prendre les décisions qui s’imposent (articles 56.6 et 56.7). Le tribunal acquiert, sous l’article 56.8, de nouveaux pouvoirs de gestion notamment établir les modalités des expertises communes ou non, ordonner la notification à des personnes ou d’autres parties absentes ou encore, statuer sur les demandes particulières faites par les parties. Il sera très intéressant de voir comment les plaideurs créatifs arriveront à utiliser ce véhicule procédural pour obtenir certaines ordonnances non orthodoxes. Finalement, 56.9 permet au tribunal de convoquer les parties à une conférence préparatoire concernant l’instruction de l’audience. L’ajout de l’article 57.1 donne les pouvoirs au juge administratif de scinder une instance d’office si cela est opportun eu égard aux droits des parties.

À l’article 63, le législateur ajoute un alinéa indiquant qu’un témoin peut être interrogé par un moyen technologique s’il est à distance si ce moyen permet de l’identifier en direct de l’entendre et de le voir. Par contre, il est possible au tribunal après avoir pris l’avis des parties d’entendre le témoin sans qu’il ne soit vu. Cela laisse entendre que le témoin pourrait être interrogé par téléphone.

Un ajout des plus innovateurs est le troisième alinéa de l’article 63. 2 :

Le Tribunal peut, en se prononçant sur le caractère abusif ou dilatoire d’un recours, condamner une partie à payer, outre les frais visés à l’article 79.1, des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par une autre partie, notamment pour compenser les honoraires et les autres frais que celle-ci a engagés, ou, si les circonstances le justifient, attribuer des dommages-intérêts punitifs. Si le montant des dommages-intérêts n’est pas admis ou ne peut être établi aisément au moment de la déclaration d’abus, le Tribunal peut en décider sommairement dans le délai et aux conditions qu’il détermine.

Ce n’est pas la première fois que ce type de dispositions est adopté par le législateur. Le Code de procédure civile du Québec affiche un libellé similaire à l’article 54.

La Cour d’appel du Québec a dû, à maintes reprises rappelées les critères d’ouverture de cette disposition. L’Honorable Jean-François Émond, dans l’affaire Charland c. Lessard, 2015 QCCA 14 au paragraphe 193 écrit :

« [193] Celui qui utilise ou multiplie les procédures de façon déraisonnable pour faire valoir ses droits, même s’il le fait de bonne foi et sans intention malveillante, peut malgré tout être tenu responsable du préjudice qu’il cause à la partie adverse. En de tels cas, la conduite blâmable, insouciante ou négligente peut être sanctionnée, ces termes ne visant qu’à déterminer l’intensité de la faute génératrice de responsabilité. »

Autant le locateur aguerri que le locataire informé ont intérêt à connaître les nouvelles règles de justice en cette matière pour s’éviter de mauvaises surprises.

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